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Impacto de la pandemia en contratos de arrendamiento
Los efectos de la pandemia por Covid-19 en los contratos de arrendamiento de local de negocio

    

Uno de los graves problemas que ha suscitado la pandemia por Covid-19 ha sido su impacto en los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda cuando la actividad económica desarrollada por el arrendatario se ha visto especialmente afectada por las restricciones de movilidad impuestas por el Gobierno. El empresario que no puede desarrollar su actividad económica puede tener dificultades para el pago de la renta a la que sigue obligado

Es importante aclarar, como se indica en HayDerecho/Expansión,  que el objetivo de las regulaciones que hasta la fecha se han promulgado en relación con este tema y la que analizo en este post, no es el de reequilibrar ex lege las posiciones de las partes en el contrato de arrendamiento. Queda claro que el arrendatario es el obligado al pago de la renta, que es quien soporta el riesgo contractual, pero se pretende paliar esta carga para evitar “el estrangulamiento económico de autónomos y pymes”, evitándose con estas medidas paliativas una eventual resolución del contrato por impago del precio. Por ello, nada impide, ni excluye la modificación judicial del contrato por la vía de la cláusula rebus sic stantibus (que ya se ha tratado en este blog) equilibrando la posición contractual de las partes. No obstante, lo razonable y eficiente es evitar que las partes tengan que acudir a este remedio, cosa que hasta la fecha no ha sucedido.

En este blog hemos prestado especial atención a este tema haciendo propuestas de solución, y analizando la regulación de urgencia que se ha promulgado hasta la fecha.  El  RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo que analicé aquí, fue insuficiente y no ha evitado la indeseable litigación judicial que tantos recursos económicos engulle y, al mismo tiempo, tanto negocio genera. Dadas las tremendas circunstancias que vivimos, yo soy partidaria de plantear soluciones legales que eviten a los contratantes acudir al juzgado. Un arrendatario que ha visto suspendida su actividad, que se encuentra en situación de incapacidad económica y no está percibiendo ingresos debe evitar incurrir en más gastos para resolver la dura situación por la que está pasando y contribuir aún más al ya tremendo atasco judicial que padecemos.

Como se ha prolongado el estado de alarma, ha sido necesaria otra nueva regulación para resolver el problema de los inquilinos de locales que padecen estas nuevas restricciones impuestas por la Administración. De ahí que se haya aprobado el RDL 35/2020 de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. El capítulo I va dedicado a adoptar medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocio (arts. 1-6). Se repite la historia. Una nueva norma dirigida a resolver el mismo problema que afrontó el RDL 15/2020.

«La falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el período que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades”. El párrafo se ha “cortado y pegado” de la Exposición de Motivos del RDL 15/2020.

Vamos que no paramos de regular el mismo problema constantemente, lo cual es una evidencia de fracaso del legislador. Sería innecesaria tanta regulación si se hubiera aprobado una medida objetiva que pudiera aplicarse en todos los casos en los que se produce el mismo supuesto de hecho.

¿Qué medidas se adoptan? Como siempre, depende del tipo de arrendador siempre respetando los acuerdos ya adoptados que no se ven afectados por la regulación. En cualquier caso, debe tratarse de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU) o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este Real Decreto-ley que se refiere a los requisitos de los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios y los beneficiarios de estas medidas.

Si el arrendador es una empresa o entidad pública, o un gran tenedor[1], el arrendatario PODRÁ PEDIR antes del 31 de enero de 2021, UNA de estas dos medidas:

    1. Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma (inicialmente hasta el 9 de mayo de 2021), sus prórrogas y hasta 4 meses posteriores a su conclusión.
    2. O durante el mismo plazo, una moratoria en el pago de la renta, sin devengo de intereses. Transcurrido el plazo de la moratoria, el arrendatario podrá abonar la cantidad adeudada en el plazo de dos años, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del plazo de vigencia del contrato que reste por cumplir.

Hecha la solicitud por parte del arrendatario, es OBLIGATORIO para el arrendador aceptar en el plazo de 7 días hábiles una de estas dos medidas. Si no contesta, se aplicará la medida elegida por el arrendatario. Pero es el arrendador el que decide qué medida acepta, que casi con total probabilidad será una moratoria, aunque la norma trata de incentivar la rebaja de la renta con incentivos fiscales (art. 13). Esto no opera si el arrendador está en concurso de acreedores (art. 6 RDL 35/2020).

Si el arrendador es distinto de los enumerados previamente, es decir, lo que supone el 95% de los casos, la norma se limita a decir que el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario o una rebaja de la renta, siempre que ello no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. El arrendador puede no aceptar ninguna de las propuestas.

Yo no creo que haga falta una norma para decir que el arrendatario puede pedir, ¡y menos que se le ponga plazo para hacerlo! La aportación estaría en que la norma hubiera obligado al arrendador a aceptar alguna de estas medidas. El arrendador puede no darle ninguna solución al arrendatario quien podrá, no obstante, solicitar una modificación contractual alegando la cláusula rebus sic stantibus, y, eso sí, quedará acreditado que el arrendatario quiso negociar.  Es decir, que para el 95% de los arrendatarios este Real Decreto no aporta nada y toca litigar. Y esto es lo que creo que muchos quieren: soluciones legales que exijan litigar. Tenemos otro Real Decreto que ha cumplido su función: que parezca que algo cambia cuando prácticamente nada cambia.

Pero lo criticable no es sólo que las medidas sean ineficientes para la gran mayoría de los arrendatarios porque no obligan a nada al arrendador, sino que también es censurable que las medidas impuestas a grandes tenedores y empresas prescindan de la capacidad económica del arrendatario. De hecho, como he transcrito, en el preámbulo de la norma se señala precisamente que se quiere evitar la incapacidad financiera del arrendatario. Sin embargo, la norma no exige que el arrendatario acredite su incapacidad económica para el abono del alquiler. Solo requiere que la actividad haya sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o, si la actividad no ha sido suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Por lo tanto, basta acreditar una disminución de ingresos y lo cierto es que ello no conlleva necesariamente incapacidad de pagar la renta. Teóricamente, un arrendatario que puede pagar la renta porque tiene ahorros, también puede solicitar esta medida. Yo misma he contemplado cómo un empresario con una gran capacidad económica y dedicado al mercado inmobiliario solicitaba la medida a su arrendador gran tenedor. Este no tendrá más remedio que darle una moratoria o una rebaja de la renta, a pesar de que el arrendatario tenga capacidad para pagar. Por el contrario, arrendatarios que verdaderamente lo necesitan pueden no encontrar ninguna solución en esta norma cuando su arrendador no es un gran tenedor o empresa. Yfracasa una norma cuando brinda tutela a quien no lo requiere y abandona a quien sí la necesita.

A mi juicio, y como ya expliqué aquí, en ausencia de ayudas públicas directas para este tema, sería razonable implementar una norma en la línea del ya citado artículo 1575 del Código Civil o proceder a su aplicación analógica. El objetivo es que el arrendatario pueda exigir una rebaja de la renta en la misma proporción a la rebaja de sus ingresos, incluidas las ayudas que pueda percibir por razón de esta crisis. Por ejemplo, si el arrendatario percibe el 80% de sus ingresos, pagará el 80% de la renta. Debe establecerse un “suelo” en la reducción que no puede superar el 50% de la renta y el arrendatario debe acreditar incapacidad económica para afrontar el pago de la renta[2]. No hay que olvidar que en España también se han aprobado ayudas a autónomos y Pymes y por tanto, hay que valorar la capacidad económica del arrendatario para evitar situaciones de abuso. Al objetivar la modificación durante un periodo de tiempo limitado, se haría innecesario acudir a la modificación judicial del contrato.

Quienes critican las medidas de reducción de la renta impuestas alegando que no se han adoptado en la mayoría de los países europeos, no tienen en cuenta las AYUDAS DIRECTAS, A FONDO PERDIDO, que se han decretado en algunos países precisamente para que los contratos se cumplan y el arrendatario pueda pagar. Así, por ejemplo, en Alemania las ayudas a los autónomos cubren el gasto de alquiler y son ayudas a fondo perdido. Aquí mucha ayuda ha sido en forma de financiación. Nada que ver. No se puede seguir endeudando a personas no solventes. Si queremos recuperar al empresario, lo que hay que hacer es reducir deuda.

En esta línea se mueve la norma aprobada en CataluñaDecreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. El arrendatario puede solicitar al arrendador el inicio de una negociación para modificar el contrato. Si en un mes no se llega al acuerdo se imponen las medidas de modificación del contrato que implican reducción de la renta[3]. La norma plantea problemas serios en su implementación práctica, además de ser dudosa su constitucionalidad por falta de competencia legislativa. Ello provoca dificultades para su coexistencia con la norma estatal que analizo en este post. Creo que no se pueden imponer rebajas de renta sin tener en cuenta la capacidad económica del arrendatario y sin distinguir contratos celebrados antes y después de la pandemia. Con todo, la norma catalana supone una modificación legal del contrato y no una simple medida para paliar las dificultades económicas de los arrendatarios como sucede con el decreto estatal. No obstante, sigue admitiendo la posible modificación judicial del contrato sobre todo en los casos en los que el arrendatario no haga la solicitud prevista en la norma…

Volviendo al Derecho estatal, lo que previsiblemente va a suceder es que esos arrendatarios, cuando sean personas físicas, se acabarán declarando en situación de insolvencia obteniendo la exoneración de las deudas a través del régimen de segunda oportunidad (arts. 486 TRLC), por el camino largo y tortuoso del concurso de acreedores y agudizando el colapso judicial. Creo que hay que defender soluciones realistas y eficientes. La situación que estamos viviendo es dramática, pero no es igual de dramática para todos. Por ello, hay que aportar soluciones equilibradas, evitando abusos y ayudando a quien verdaderamente lo merece. Y creo que el RD 35/2020 no hace nada de esto.

[1] Se entiende por gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

[2] A mi juicio, un criterio razonable sería atender a los ingresos de la unidad familiar exigiendo el cumplimiento de los requisitos para obtener el beneficio de justicia gratuita. Hay que centrar las ayudas en los que lo necesitan.

[3] Si el local se hubiera visto afectado por una medida pública de suspensión, se impone  la reducción de un 50% en la renta y en las restantes cantidades (repercusión de gastos e impuestos) que deba el arrendatario al arrendador por el entero período de suspensión.

Si el inmueble hubiera sido afectado por una medida de restricción parcial de su aprovechamiento material -limitación de aforo o de horario, restricción de uso de ciertas instalaciones o zonas-, la reducción en la renta y demás cantidades en “una proporción igual a la mitad de la pérdida del aprovechamiento del inmueble”.

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